面對(duì)營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)的重大影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的投資人、經(jīng)營(yíng)人、財(cái)務(wù)人員只能坦然面對(duì)。
由于增值稅稅收管理與營(yíng)業(yè)稅管理差距較大，如果管理不善，稅收風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)增加。主要稅收風(fēng)險(xiǎn)有：
1.取得發(fā)票要求嚴(yán)格。
2.抵扣稅款手續(xù)比營(yíng)業(yè)稅復(fù)雜。
3.發(fā)票管理、開(kāi)具制度嚴(yán)格。
4.稅收會(huì)計(jì)核算過(guò)程復(fù)雜。
準(zhǔn)備內(nèi)容：公司應(yīng)在管理層設(shè)立稅務(wù)管理部門(mén)，或設(shè)置專門(mén)的稅務(wù)管理崗位，統(tǒng)一管理企業(yè)稅務(wù)事項(xiàng)。如設(shè)立稅務(wù)部、設(shè)立稅務(wù)總監(jiān)等。
公司的法律形式主要有：法人公司、分公司。如果企業(yè)在同一地區(qū)(指地級(jí)、縣級(jí))區(qū)域內(nèi)有多個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可以選擇在該地區(qū)設(shè)立一個(gè)法人公司作為總公司、將其他項(xiàng)目的公司設(shè)為分公司。選擇法人公司匯總申報(bào)繳納增值稅，可以降低稅收成本，節(jié)稅或延遲納稅。
準(zhǔn)備內(nèi)容：設(shè)立合適的項(xiàng)目公司法律主體。
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增值稅納稅地點(diǎn)
固定業(yè)戶應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅?？倷C(jī)構(gòu)和分支機(jī)構(gòu)不在同一縣(市)的，應(yīng)當(dāng)分別向各自所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅;經(jīng)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局或者其授權(quán)的財(cái)政和稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，可以由總機(jī)構(gòu)匯總向總機(jī)構(gòu)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
分支機(jī)構(gòu)發(fā)生《應(yīng)稅服務(wù)范圍注釋》所列業(yè)務(wù)當(dāng)期已預(yù)繳的增值稅稅款，在總機(jī)構(gòu)當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減不完的，可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。
分支機(jī)構(gòu)發(fā)生《應(yīng)稅服務(wù)范圍注釋》所列業(yè)務(wù)，按照應(yīng)征增值稅銷售額和預(yù)征率計(jì)算繳納增值稅。
(摘自財(cái)稅[2013]106號(hào))附件一“營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法”第四十二條第(一)項(xiàng))
增值稅會(huì)計(jì)核算比營(yíng)業(yè)稅會(huì)計(jì)核算復(fù)雜。營(yíng)業(yè)稅會(huì)計(jì)核算需設(shè)置一個(gè)“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅”二級(jí)科目。增值稅會(huì)計(jì)核算一般應(yīng)設(shè)置四個(gè)二級(jí)科目，分別為：“應(yīng)交增值稅”、“未交增值稅”、“增值稅留抵稅額”和“簡(jiǎn)易征收增值稅”。同時(shí)，在“應(yīng)交增值稅”二級(jí)科目的借方設(shè)置“進(jìn)項(xiàng)稅額”、“已交稅金”、“減免稅款”、“轉(zhuǎn)出未交增值稅”等欄目，在貸方設(shè)置“銷項(xiàng)稅額”、“進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出”、“轉(zhuǎn)出多交增值稅”等欄目。
準(zhǔn)備內(nèi)容：提前修改企業(yè)會(huì)計(jì)制度、培訓(xùn)會(huì)計(jì)人員。
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(93)財(cái)會(huì)字第083號(hào)、財(cái)會(huì)字[1995]22號(hào)、財(cái)會(huì)[2012]13號(hào)
增值稅納稅人分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人，計(jì)稅方法分別為一般計(jì)稅方法和簡(jiǎn)易計(jì)稅方法;一般納稅人可以開(kāi)具增值稅專用發(fā)票，小規(guī)模納稅人只能開(kāi)具增值稅普通發(fā)票或稅務(wù)局代扣3%征收率的專業(yè)發(fā)票。普通發(fā)票不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。因此，大型的設(shè)備、材料供應(yīng)商一般取得一般納稅人資質(zhì)。
例如：A電線、室內(nèi)開(kāi)關(guān)供應(yīng)商為一般納稅人。企業(yè)向其采購(gòu)低壓電線、室內(nèi)開(kāi)關(guān)100萬(wàn)元，取得增值稅專用發(fā)票，可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額為17萬(wàn)元(100*17%)
B、C、D電線、室內(nèi)開(kāi)關(guān)供應(yīng)商分別為小規(guī)模納稅人。向三家合計(jì)采購(gòu)低壓電線、室內(nèi)開(kāi)關(guān)100萬(wàn)元，取得增值稅普通發(fā)票，可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額為0元，如果BCD三企業(yè)分別向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開(kāi)增值稅發(fā)票，可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額為3萬(wàn)元(100*3%)
二者進(jìn)項(xiàng)稅額相差14萬(wàn)元。企業(yè)多繳14萬(wàn)元稅。
準(zhǔn)備內(nèi)容：營(yíng)改增后，在選擇供應(yīng)商時(shí)一定要關(guān)注對(duì)方的稅收資格，首選具有一般納稅人資質(zhì)的供應(yīng)商。
施工、監(jiān)理單位為房地產(chǎn)企業(yè)主要服務(wù)單位。
規(guī)模大的施工、監(jiān)理單位一般能取得一般納稅人資質(zhì)。
準(zhǔn)備內(nèi)容：在選擇施工、監(jiān)理單位時(shí)，一定要關(guān)注對(duì)方的稅收資格，首選一般納稅人資質(zhì)的施工、監(jiān)理單位。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)債權(quán)性融資方式主要有：發(fā)行債券、銀行借款、企業(yè)借款、個(gè)人借款等。在營(yíng)業(yè)稅條件下，上述融資方式對(duì)企業(yè)繳納營(yíng)業(yè)稅沒(méi)有影響。
營(yíng)改增后，由于個(gè)人借款一般不能開(kāi)具增值稅專用發(fā)票，相應(yīng)融資的進(jìn)項(xiàng)稅額不能得到全部抵扣，企業(yè)要為此承擔(dān)稅收損失。
準(zhǔn)備內(nèi)容：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)債權(quán)性融資時(shí)，少向個(gè)人融資。
在營(yíng)業(yè)稅的條件下，企業(yè)銷售清水房、精裝房、向購(gòu)房人提供家具等銷售方式繳納營(yíng)業(yè)稅額是不同的。清水房單價(jià)最低，營(yíng)業(yè)稅額最低。銷售精裝房、向買房人提供家具的單價(jià)高于清水房，營(yíng)業(yè)稅額高，企業(yè)銷售精裝房于稅收不利。
營(yíng)改增后，由于增值稅是對(duì)銷售增值額征稅，房屋的精裝成本涉及的稅款可以抵扣，銷售精裝房、買房提供家具企業(yè)稅收成本增加不大。
準(zhǔn)備內(nèi)容：企業(yè)可開(kāi)發(fā)精裝樓盤(pán)。
案例：
A樓盤(pán)是甲公司開(kāi)發(fā)的公寓樓，共100套。其中清水房公寓每套售價(jià)50萬(wàn)元，精裝修公寓售價(jià)60萬(wàn)元(每套公寓裝修費(fèi)6.49萬(wàn)元、電器成本3.51萬(wàn)元)。
(1)在營(yíng)業(yè)稅的條件下，每套精裝修公寓比清水房公寓多繳營(yíng)業(yè)稅0.5萬(wàn)元(10*5%)。
(2)營(yíng)改增后，假如裝修公司、電器經(jīng)銷商為一般納稅人，裝修費(fèi)(稅率11%)、銷售電器(稅率17%)提供增值稅專用發(fā)票，可取得的進(jìn)項(xiàng)稅額分別為0.64萬(wàn)元(6.49/1.11*11%)和0.51萬(wàn)元(3.51/1.17*17%)。精裝修房多10萬(wàn)元的銷項(xiàng)稅額為0.9910萬(wàn)元(10/1.11*11%)，精裝修部分應(yīng)繳增值稅=0.9910-0.64-0.51=-0.159萬(wàn)元。
營(yíng)業(yè)稅、增值稅在納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的規(guī)定基本相同，為收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。但是，增值稅還規(guī)定：先開(kāi)具發(fā)票的，為開(kāi)具發(fā)票的當(dāng)天。
應(yīng)對(duì)措施：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在預(yù)收時(shí)建議不開(kāi)具專業(yè)發(fā)票。
根據(jù)稅制原理，營(yíng)業(yè)稅一般不存在多交稅現(xiàn)象，如果存在多交稅可以申請(qǐng)退稅。
增值稅由于是月稅月清。如果進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票沒(méi)有及時(shí)取得，會(huì)存在當(dāng)期多繳稅現(xiàn)象，形成“應(yīng)繳稅費(fèi)—未交增值稅”借方余額——增值稅留抵稅額。留抵稅額是未抵扣完的進(jìn)項(xiàng)稅額。一般因商品售價(jià)低于買價(jià)或未取得采購(gòu)貨物專用發(fā)票或未及時(shí)取得采購(gòu)貨物專用發(fā)票所致。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般一個(gè)項(xiàng)目結(jié)束后便注銷項(xiàng)目公司登記。
現(xiàn)行增值稅規(guī)定，一般納稅人注銷時(shí)其留抵稅額不予以退稅。如果房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)束后，企業(yè)有增值稅留底稅額而注銷公司，留抵的進(jìn)項(xiàng)稅額便成為公司的損失。
應(yīng)對(duì)措施：
一是項(xiàng)目結(jié)束后，有留抵稅額的項(xiàng)目公司不做注銷處理，將項(xiàng)目公司辦理工商遷移手續(xù)，遷移到新的項(xiàng)目地，這樣原企業(yè)尚未抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額便可以繼續(xù)抵扣。
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增值稅一般納稅人因住所、經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)變動(dòng)，按照相關(guān)規(guī)定，在工商行政管理部門(mén)作變更登記處理，但因涉及改變稅務(wù)登記機(jī)關(guān)，需要辦理注銷稅務(wù)登記并重新辦理稅務(wù)登記的，在遷達(dá)地重新辦理稅務(wù)登記后，其增值稅一般納稅人資格予以保留，辦理注銷稅務(wù)登記前尚未抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額允許繼續(xù)抵扣。
(摘自《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于一般納稅人遷移有關(guān)增值稅問(wèn)題的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2011年第71號(hào))第一條)
二是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目結(jié)束后，可將有留抵進(jìn)項(xiàng)稅額的項(xiàng)目公司合并到正在有項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的公司，再注銷這個(gè)項(xiàng)目公司。這樣原企業(yè)尚未抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額可結(jié)轉(zhuǎn)至新公司繼續(xù)抵扣。
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增值稅一般納稅人在資產(chǎn)重組過(guò)程中，將全部資產(chǎn)、負(fù)債和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓給其他增值稅一般納稅人，并按程序辦理注銷稅務(wù)登記的，其在辦理注銷登記前尚未抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額可結(jié)轉(zhuǎn)至新納稅人處繼續(xù)抵扣。
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