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控制新增，挖潛存量，是新時(shí)代“國(guó)土”政策之導(dǎo)向，未來(lái)新增建設(shè)用地供應(yīng)減少，傳統(tǒng)招拍掛拿地越來(lái)越難，已是必然趨勢(shì)。新時(shí)代，企業(yè)發(fā)展、生存，必須轉(zhuǎn)型、破局，緊跟政策、機(jī)遇發(fā)展。必須由“新增”獲取，轉(zhuǎn)戰(zhàn)“存量”挖潛。2023年企業(yè)盤活存量資產(chǎn)、操作資產(chǎn)升值、進(jìn)行存量資產(chǎn)處置、收購(gòu)轉(zhuǎn)讓存量資產(chǎn)已成為核心開(kāi)發(fā)主線。

傳統(tǒng)招拍掛拿地，投資、測(cè)算、研判，每一位投資者均得心應(yīng)手。然而，時(shí)代轉(zhuǎn)變，原有技能已然不能滿足工作需求。新時(shí)代、新團(tuán)隊(duì)，必須掌握存量開(kāi)發(fā)技能、技巧、技術(shù)、策略以及風(fēng)險(xiǎn)把控技巧，抓住市場(chǎng)機(jī)遇、政策機(jī)遇，快速加入城市更新行動(dòng)。

第一講：存量盤活、不動(dòng)產(chǎn)處置、城市更新土地問(wèn)題梳理、痛點(diǎn)解決與風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避

1、如何爭(zhēng)取新增指標(biāo)，將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地

2、如何挖掘存量建設(shè)，進(jìn)行土地用途變更，突破升值瓶頸

3、如何參與規(guī)劃編制，操作公司項(xiàng)目符合政府原始規(guī)劃、抓住窗口機(jī)遇

4、如何研判土地現(xiàn)狀建筑合法合規(guī)性，規(guī)避收購(gòu)、轉(zhuǎn)讓、處置風(fēng)險(xiǎn)

5、如何對(duì)地上現(xiàn)狀物進(jìn)行合理評(píng)估，科學(xué)定價(jià)、公平交易

6、如何操作項(xiàng)目進(jìn)入《成片開(kāi)發(fā)區(qū)》進(jìn)行商品住宅建設(shè)，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值

7、如何操作集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，開(kāi)辟途徑、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、做好盤活

8、土地征收最新流程、程序、痛點(diǎn)與注意要點(diǎn)

9、如何核實(shí)土地所有權(quán)、使用權(quán)、資格權(quán)，明確土地歸屬

10、如何核實(shí)土地規(guī)劃、現(xiàn)狀，明確土地情況、預(yù)估土地價(jià)值

11、如何利用集體存量土地，操作集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市

12、如何研判獲地模式精準(zhǔn)性，控制拿地風(fēng)險(xiǎn)

第二講：如何參與《國(guó)土空間規(guī)劃》編制，解決存量盤活、不動(dòng)產(chǎn)處置、城市更新土地痛點(diǎn)，提升盤活價(jià)值

1、認(rèn)識(shí)規(guī)劃發(fā)展歷程，抓住“機(jī)遇”、“窗口”

2、把握土規(guī)、城規(guī)、生態(tài)規(guī)關(guān)系邏輯，認(rèn)識(shí)“多規(guī)合一”，更好對(duì)接政府

3、農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用地等地類與土地開(kāi)發(fā)利用系統(tǒng)學(xué)習(xí)

4、規(guī)劃時(shí)間、審批程序、工作內(nèi)容把握，精準(zhǔn)對(duì)接報(bào)批報(bào)建部門

5、土地用途區(qū)、建設(shè)用地管制區(qū)深刻理解、利用，確定可開(kāi)發(fā)區(qū)域

6、如何確定禁止開(kāi)發(fā)區(qū)域，及禁止開(kāi)發(fā)區(qū)利用要點(diǎn)，避免后期被拆

7、生態(tài)保護(hù)紅線利用要點(diǎn)、調(diào)整機(jī)遇要點(diǎn)分析

8、基本農(nóng)田利用方向、調(diào)整操作方式、空間機(jī)遇

9、如何操作項(xiàng)目劃定《成片開(kāi)發(fā)區(qū)》，建設(shè)商品住宅

10、如何操作項(xiàng)目，達(dá)到土地征收前提條件，實(shí)現(xiàn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用

11、城市開(kāi)發(fā)邊界、成片開(kāi)發(fā)與土地征收關(guān)系分析

12、規(guī)劃圖件學(xué)習(xí)提升，地塊規(guī)劃要點(diǎn)分析，合法性研判

13、如何讓公司項(xiàng)目符合原始規(guī)劃詳操與流程，避免后期修改規(guī)劃（結(jié)合案例實(shí)操講解，包括要點(diǎn)、程序、時(shí)間等內(nèi)容）

14、XX開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)取新增建設(shè)用地指標(biāo)操作案例

15、XX縣存量建設(shè)用地盤活、周轉(zhuǎn)案例

17、土地性質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)如何識(shí)破（涉及收并購(gòu)、城市更新項(xiàng)目）

18、房產(chǎn)性質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)如何識(shí)破（涉及收并購(gòu)、城市更新項(xiàng)目）

本章節(jié)可系統(tǒng)解決：如何參與、怎么參與、解決哪些問(wèn)題、找誰(shuí)解決、解決周期、解決難度、投入成本、終極效果、痛點(diǎn)難點(diǎn)、風(fēng)險(xiǎn)把控等關(guān)鍵問(wèn)題

第三講：當(dāng)前重點(diǎn)盤活、更新、處置項(xiàng)目土地盤活路徑、技巧、操作、流程、案例解析與風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避（以工業(yè)用地、宅基地、采礦用地為例）

1、工業(yè)用地可盤活類型與用途有哪些？

2、工業(yè)用地轉(zhuǎn)為住宅操作流程、路徑、風(fēng)險(xiǎn)

3、工業(yè)用地轉(zhuǎn)為住宅如何修改規(guī)劃

4、工業(yè)用地轉(zhuǎn)為住宅如何與政府簽訂協(xié)議

5、工業(yè)用地轉(zhuǎn)為住宅如何實(shí)現(xiàn)一二級(jí)聯(lián)動(dòng)

6、工業(yè)用地轉(zhuǎn)為住宅如何投入資金、收回資金

7、工業(yè)用地轉(zhuǎn)為住宅痛點(diǎn)、難點(diǎn)與風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

8、工業(yè)用地轉(zhuǎn)為住宅操作周期與對(duì)接部門

9、工業(yè)用地轉(zhuǎn)為住宅如何保障拿地，進(jìn)行排他

10、工業(yè)用地轉(zhuǎn)為住宅如何把控拿地與投資風(fēng)險(xiǎn)

11、工業(yè)用地轉(zhuǎn)為住宅用地案例剖析

12、工業(yè)用地原址開(kāi)發(fā)盤活文創(chuàng)園區(qū)操作模式

13、工業(yè)用地轉(zhuǎn)為M0操作模式

14、原用途土地再開(kāi)發(fā)手續(xù)辦理與注意事項(xiàng)

15、農(nóng)村集體存量建設(shè)用地盤活方向

16、農(nóng)村宅基地盤活方向

17、農(nóng)村宅基地原址盤活操作業(yè)態(tài)與模式

18、集體土地入市操作路徑與方式

19、宅基地開(kāi)發(fā)古鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)案例介紹

20、采礦用地盤活類型與方向

21、采礦用地如何盤活為商業(yè)用地方向

22、不同用途土地盤活要點(diǎn)、難點(diǎn)與操作方式

23、各類用地盤活路徑、風(fēng)險(xiǎn)、要點(diǎn)

注：目前工業(yè)用地盤活在資產(chǎn)盤活中占比非常高，本章節(jié)以工業(yè)用地盤活為主線講授，其他用地類型會(huì)在講授過(guò)程中貫穿。

第四講：存量盤活之收并購(gòu)、法拍、政府合作、村企合作項(xiàng)目問(wèn)題發(fā)現(xiàn)、痛點(diǎn)解決、操作路徑、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避、合作技巧、案例解析

解析案例得失，凸顯課程價(jià)值

于老師進(jìn)階課程持續(xù)學(xué)習(xí)中......

案例一：存量土地交易的秘密

——土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)項(xiàng)目收并購(gòu)案例深度剖析

1、我們?cè)撨x擇何種項(xiàng)目進(jìn)行交易？

2、項(xiàng)目交易前提、原則、關(guān)鍵點(diǎn)都有哪些？

3、如何全方位做好項(xiàng)目盡職調(diào)查

4、存量交易過(guò)程中需要注意哪些要點(diǎn)？

5、如何設(shè)定合作條款，制定合理方案

6、如何談判條款，落實(shí)條款內(nèi)容

7、如何做好退出機(jī)制，管理投資預(yù)期

8、如何設(shè)定合同違約條款，保障交易利益

9、如何全方位把控土地、資金、政策風(fēng)險(xiǎn)？

10、如何看待項(xiàng)目升值，理性投資

11、如何預(yù)判市場(chǎng)、確定投資目的

12、如何選擇合作伙伴，確定合作目標(biāo)

13、土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)全流程解析

14、土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)成本測(cè)算

15、土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)拿地策略

16、土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)排他設(shè)定

17、土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避

案例核心要點(diǎn)提煉、經(jīng)驗(yàn)吸取、”深坑“規(guī)避

案例二：開(kāi)發(fā)”陷阱“躲避的策略

——土地變性開(kāi)發(fā)受限（訴訟）案例深度洞察

1、案情情況解析

2、案件遺憾、注意、補(bǔ)充之處

3、土地發(fā)展問(wèn)題分析（過(guò)去、現(xiàn)在、將來(lái)）

4、土地本身問(wèn)題分析（現(xiàn)狀、規(guī)劃、所有權(quán)、使用權(quán)、手續(xù)）

5、土地供地、交易、開(kāi)發(fā)手續(xù)合法性分析

6、所涉協(xié)議合法、合規(guī)性分析

7、土地閑置要點(diǎn)及風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)把控

8、如何避免土地閑置，規(guī)避投資損失

9、如何發(fā)現(xiàn)閑置土地風(fēng)險(xiǎn)，避免投資失誤

10、閑置土地未來(lái)能否開(kāi)發(fā)、如何開(kāi)發(fā)？

11、土地閑置開(kāi)發(fā)應(yīng)對(duì)措施有哪些？

12、哪類存量地塊可以收購(gòu)、參與法拍？

13、存量收購(gòu)、參拍需要注意哪些關(guān)鍵要點(diǎn)

14、哪些存量地塊可以直接開(kāi)發(fā)？

15、哪些存量地塊屬于風(fēng)險(xiǎn)、違法開(kāi)發(fā)？

16、與政府合作關(guān)鍵注意要點(diǎn)

17、如何簽訂與政府的合作協(xié)議，規(guī)避未知風(fēng)險(xiǎn)

18、如何判斷下一步不可預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)

19存量開(kāi)發(fā)相關(guān)證據(jù)、政策、文件、要求梳理

20、類似案例其他關(guān)鍵要點(diǎn)結(jié)合、剖析、洞察、規(guī)避（法拍、深圳）

21、案件對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)的學(xué)習(xí)、借鑒意義

22、未來(lái)開(kāi)發(fā)如何控制“未知、不可靠”風(fēng)險(xiǎn)

案例三：城市更新的”博弈“

——”城中村“改造案例常見(jiàn)誤區(qū)

1、全方位項(xiàng)目介紹

2、城中村改造項(xiàng)目全流程解析

3、城中村改造項(xiàng)目整體邏輯分析及要點(diǎn)

4、城中村改造項(xiàng)目土地問(wèn)題分析及解決周期

5、城中村改造項(xiàng)目投資協(xié)議簽訂及風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避

6、城中村改造項(xiàng)目資金注入及回收邏輯

7、城中村改造項(xiàng)目資金注入方式及風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避

8、城中村改造項(xiàng)目政府關(guān)系及手續(xù)辦理

9、城中村改造項(xiàng)目征地、拆遷、整理痛點(diǎn)解決

10、城中村改造項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)定及可售物業(yè)操作

11、城中村改造項(xiàng)目排他設(shè)定，保障拿地

12、城中村改造項(xiàng)目安置房回購(gòu)要點(diǎn)

13、城中村改造項(xiàng)目投資、研判、分析

14、土地問(wèn)題應(yīng)對(duì)措施分析

15、協(xié)議問(wèn)題應(yīng)對(duì)策略分析

16、資金問(wèn)題應(yīng)對(duì)策略分析

17、政府談判應(yīng)對(duì)策略分析

18、案例其他核心要點(diǎn)提煉、經(jīng)驗(yàn)吸取、深坑規(guī)避

案例四：”黑鐵“時(shí)代的另辟蹊徑

——工業(yè)用地再開(kāi)發(fā)案例

1、工業(yè)用地盤活路徑都有哪些？

2、工業(yè)用地能否轉(zhuǎn)讓？

3、工業(yè)用地能否變性？

4、工業(yè)用地變性前提是什么？

5、工業(yè)用地變性需要做哪些工作？

6、土地變性周期有多久？

7、工業(yè)用地變性出讓方式有哪些？

8、工業(yè)用地變性風(fēng)險(xiǎn)有哪些？

9、工業(yè)變住宅操作流程

10、工業(yè)變住宅關(guān)鍵工作要點(diǎn)

11、工業(yè)變住宅費(fèi)用測(cè)算

12、工業(yè)變住宅拿地方式

13、工業(yè)變住宅風(fēng)險(xiǎn)分析

14、工業(yè)用地是否可以建設(shè)住宅

15、工業(yè)用地建設(shè)住宅是否可以分割銷售

16、如何確定工業(yè)用地價(jià)值

17、如何確定收購(gòu)標(biāo)的資產(chǎn)價(jià)值

18、如何合理確定溢價(jià)空間

19、如何”甄別“合作伙伴

20、合同簽訂如何自我保護(hù)

21、合同簽訂如何互相約束

第五講：城市更新操作模式、流程、要點(diǎn)、實(shí)務(wù)與風(fēng)險(xiǎn)把控

1、城市更新全流程解析、操作步驟與注意要點(diǎn)

2、城市更新與傳統(tǒng)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)別、特點(diǎn)（主體、政策、優(yōu)惠、指標(biāo)等等）

3、城市更新項(xiàng)目立項(xiàng)前提、要點(diǎn)、改造方式介紹

4、城市更新政府主導(dǎo)征拆方式介紹、流程、優(yōu)缺點(diǎn)

5、城市更新政府主導(dǎo)整治項(xiàng)目方式介紹、流程、優(yōu)缺點(diǎn)

6、城市更新政府+市場(chǎng)方合作方式介紹、流程、優(yōu)缺點(diǎn)

7、城市更新市場(chǎng)主導(dǎo)方式介紹、流程、優(yōu)缺點(diǎn)

8、城市更新全面改造模式、微改造方式涉及主要內(nèi)容、要點(diǎn)及項(xiàng)目介紹

9、舊廠房全面改造模式方向、報(bào)批流程、手續(xù)辦理、痛點(diǎn)難點(diǎn)、風(fēng)險(xiǎn)把控、拿地模式

10、舊村莊全面改造模式方向、報(bào)批流程、手續(xù)辦理、痛點(diǎn)難點(diǎn)、風(fēng)險(xiǎn)把控、拿地模式

11、舊城鎮(zhèn)全面改造模式方向、報(bào)批流程、手續(xù)辦理、痛點(diǎn)難點(diǎn)、風(fēng)險(xiǎn)把控、拿地模式

12、成片連片改造模式方向、報(bào)批流程、手續(xù)辦理、痛點(diǎn)難點(diǎn)、風(fēng)險(xiǎn)把控、拿地模式

13、城市更新微改造整治類方式、手續(xù)、流程、方向、痛點(diǎn)、難點(diǎn)、投資要點(diǎn)

14、城市更新項(xiàng)目計(jì)劃申報(bào)前提要求、審批、主體確認(rèn)、要求、征地拆遷、土地獲取

15、城市更新土地問(wèn)題及建設(shè)情況分析調(diào)查（現(xiàn)狀、規(guī)劃、勘測(cè)定界、農(nóng)轉(zhuǎn)用、建設(shè)用地預(yù)審、占補(bǔ)平衡）

16、城市更新主要工作內(nèi)容及開(kāi)展模式分析（單元確定、不動(dòng)產(chǎn)審核、征地拆遷補(bǔ)償方案確定、土地問(wèn)題解決、土地收益分配、入市主體、產(chǎn)權(quán)注銷、入市供應(yīng)等等）

17、城市更新政府收儲(chǔ)模式、土地整治模式講解

18、城市更新方向與未來(lái)獲地用途方式

19、城市更新獲地價(jià)格確定與資金來(lái)源

20、城市更新土地風(fēng)險(xiǎn)把控（土地所有權(quán)、使用權(quán)、現(xiàn)狀、規(guī)劃、評(píng)估等等）

21、城市更新項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)把控（立項(xiàng)主體、資金、土地、合作者、手續(xù)、施工等等）

22、上海XX城中村改造案例（項(xiàng)目情況、改造主體、開(kāi)發(fā)模式、項(xiàng)目規(guī)劃業(yè)態(tài)、土地問(wèn)題、地方正常、項(xiàng)目痛點(diǎn)、項(xiàng)目成效）

23、上海XX區(qū)域改造案例（改造背景、運(yùn)作方式、改造主體、總體規(guī)劃、土地問(wèn)題、安置方式、項(xiàng)目理念、規(guī)劃指標(biāo)、開(kāi)發(fā)模式、項(xiàng)目成效）

24、XX舊城鎮(zhèn)改造案例（項(xiàng)目情況、改造主體、開(kāi)發(fā)模式、項(xiàng)目規(guī)劃業(yè)態(tài)、土地問(wèn)題、地方正常、項(xiàng)目痛點(diǎn)、項(xiàng)目成效）

25、北京XX舊廠房改造案例（改造主體、改造模式、拿地方式、招商模式、運(yùn)營(yíng)模式）

于欣：

土地開(kāi)發(fā)利用專家

清華、北大總裁班特聘講師

曾任職于國(guó)內(nèi)甲級(jí)規(guī)劃院土地業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人

任職于國(guó)內(nèi)知名科技園區(qū)、科技城建設(shè)集團(tuán)

負(fù)責(zé)眾多開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目用地土地政策咨詢、規(guī)劃修改、風(fēng)險(xiǎn)控制等業(yè)務(wù)，指導(dǎo)拿地企業(yè)爭(zhēng)取新增建設(shè)指標(biāo)，挖掘存量指標(biāo)，確保項(xiàng)目盡快落位，合法合規(guī)。

長(zhǎng)期指導(dǎo)眾多知名公司地產(chǎn)一二級(jí)開(kāi)發(fā)聯(lián)動(dòng)、產(chǎn)業(yè)勾地、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)、招商等工作，具有豐富的土地業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)與資源