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產(chǎn)品始終都是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賴以生存和發(fā)展的根本，也是所有企業(yè)最為核心的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。產(chǎn)品定位是房地產(chǎn)項(xiàng)目中贏得市場(chǎng)的鑰匙，并能有效地形成競(jìng)爭(zhēng)力。那么該如何提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力呢？要實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品線開發(fā)，就要進(jìn)行產(chǎn)品線創(chuàng)新研究。提高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力、提高項(xiàng)目投資收益率才是最終目的。將創(chuàng)新產(chǎn)品轉(zhuǎn)化為可獲得更高投資回報(bào)的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線，是企業(yè)必須要解決的一大戰(zhàn)略問題。房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)從自身實(shí)際情況出發(fā)，不斷改善產(chǎn)品定位工作。

第一部分：如何構(gòu)建產(chǎn)品力提升的組織能力及操作方法

一、讓設(shè)計(jì)部成為公司產(chǎn)品的中樞

案例分享：如何處置和營(yíng)銷、工程、成本等多部門的協(xié)調(diào)

演練：當(dāng)成本部要求設(shè)計(jì)降低標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，怎樣應(yīng)對(duì)？

二、快速建立產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化體系

案例分享：產(chǎn)品系建立的構(gòu)架

演練：現(xiàn)場(chǎng)填寫設(shè)計(jì)成果中的錯(cuò)漏清單表

三、迭代設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的高效方法

案例分享：如何通過迭代，實(shí)現(xiàn)團(tuán)隊(duì)和產(chǎn)品質(zhì)量的雙重提升

演練：假如客戶反映窗戶漏水了，怎樣改進(jìn)設(shè)計(jì)質(zhì)量？

四、產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)意識(shí)和能力提升

案例分享：限價(jià)環(huán)境下的產(chǎn)品策略

演練：某項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格4萬(wàn)，限價(jià)3.2萬(wàn)，樓面地價(jià)2.2萬(wàn)，是否應(yīng)該做產(chǎn)品組合？

五、主動(dòng)優(yōu)化，免除設(shè)計(jì)責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)

案例分享：優(yōu)化工作切入深度和方法

演練：優(yōu)化重點(diǎn)排序

六、與資源單位的溝通能力提升

案例分享：成功處理支付嚴(yán)重缺位情況下的設(shè)計(jì)配合

演練：已經(jīng)簽訂施工圖的設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)質(zhì)量差，怎樣扭轉(zhuǎn)質(zhì)量問題？

七、設(shè)計(jì)人員職業(yè)進(jìn)級(jí)路徑

案例分享：遵循職場(chǎng)四規(guī)則、鍛煉一能力

演練：設(shè)計(jì)人員進(jìn)級(jí)最大的挑戰(zhàn)是什么？

 

第二部分：房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃類型、決策依據(jù)、決策邏輯及案例操作分析

一、區(qū)分三大策劃的差異

1. 概念策劃

2. 產(chǎn)品策劃

3. 營(yíng)銷策劃

案例分享：星耀五洲項(xiàng)目的策劃混亂

演練：如果王志剛工作室合作，什么階段介入最有價(jià)值？

二、更新產(chǎn)品決策依據(jù)

案例分享：同一塊土地采取不同產(chǎn)品策略的依據(jù)有哪些.

演練：如果你自己創(chuàng)業(yè)應(yīng)該選擇什么行業(yè)作為你的產(chǎn)品？

三、明確產(chǎn)品策劃條件

1、 產(chǎn)品策劃的三架馬車

① 價(jià)格驅(qū)動(dòng)②限制條件③品質(zhì)成本

2、 產(chǎn)品策劃的三項(xiàng)原則：三個(gè)不博弈

案例分享：和政策博弈產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)后果

演練：當(dāng)?shù)刈≌瑢痈叩囊笫嵌嗌伲坑袡C(jī)會(huì)利用？

演練：交房時(shí)客戶發(fā)現(xiàn)玻璃上有條劃痕，但符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，我們應(yīng)該怎樣處理。

四、產(chǎn)品二級(jí)基因的決策邏輯 （7個(gè)七個(gè)維度讓你運(yùn)籌帷幄）

1、資產(chǎn)模型       2、家庭結(jié)構(gòu)

3、項(xiàng)目規(guī)模       4、配套條件

5、企業(yè)價(jià)值       6、市場(chǎng)價(jià)格     7、面積區(qū)間

案例分享：長(zhǎng)沙某項(xiàng)目的戶型區(qū)間的快速取值

演練：碧桂園是否應(yīng)該嘗試做高端產(chǎn)品？理由？

五、創(chuàng)造工具一次性選定產(chǎn)品一級(jí)基因

1. 一級(jí)基因決定項(xiàng)目整體的收益

2. 一級(jí)基因選擇器的設(shè)計(jì)

3. 一級(jí)基因選擇器的應(yīng)用原來

4. 一級(jí)基因產(chǎn)品取舍的依據(jù)是什么

5. 能否實(shí)現(xiàn)不強(qiáng)排也預(yù)知結(jié)果？

六、建立無內(nèi)耗、各行其職的決策機(jī)制

學(xué)員演練：模擬一個(gè)真實(shí)的項(xiàng)目，學(xué)員現(xiàn)場(chǎng)完成產(chǎn)品一、二級(jí)基因決策。

案例分享：產(chǎn)品基因選擇錯(cuò)位，可能是滅頂之災(zāi)

學(xué)員演練：學(xué)員現(xiàn)場(chǎng)提供真實(shí)項(xiàng)目，現(xiàn)場(chǎng)做決策

 

第三部分：別墅、洋房、高層產(chǎn)品定位、策劃套路及案例分析

一、別墅類產(chǎn)品套路

1. 別墅類產(chǎn)品謹(jǐn)防被情懷所坑

2. 別墅是否應(yīng)該做地下室，地下室多大合適？

3. 別墅是否應(yīng)該做挑空，是否越多越好？

4. 別墅的3重庭院有何意義？

案例講解：華夏幸福的別墅邏輯和產(chǎn)品特點(diǎn)

演練：現(xiàn)場(chǎng)判讀2套別墅的價(jià)值

二、洋房類產(chǎn)品套路

1. 洋房容積率多少合適

2. 洋房平面和小高層可以通用嗎

3. 洋房產(chǎn)品如何價(jià)值最大化

案例講解：創(chuàng)造洋房類產(chǎn)品賣點(diǎn)的思路

演練：放棄洋房產(chǎn)品直通庭院樓梯的原因是什么？

三、高層類產(chǎn)品套路

1. 高層產(chǎn)品的面寬并非越寬越好

2. 高層產(chǎn)品在哪幾種情況可以選擇小面寬

案例講解：四種特例選擇小面寬

演練：龍湖北京北城天街為什么要用小面寬？

四、戶型平面創(chuàng)新套路

1. 一級(jí)空間共享型

2. 二級(jí)尺度舒適型

3. 三級(jí)功能細(xì)分型

案例講解：用各大地產(chǎn)公司產(chǎn)品進(jìn)行講解歸納

演練：評(píng)估案例戶型的改進(jìn)方法

五、立面效果控制套路

1. 立面決定客戶交往成本

案例:分享立面溢價(jià)項(xiàng)目

2. 順應(yīng)潮流的立面風(fēng)格選擇

3. 以前流行的 ArtDeco 風(fēng)格到現(xiàn)在流行的新中式背后的邏輯分析

4. 滿足政府的立面期望

5. 最大的成本是天際線造型

6. 最低的成本的沿街商鋪立面石材

7. 立面溢價(jià)的基本套路

案例：用案例講解立面設(shè)計(jì)的三等級(jí)水平

演練：3張立面圖，選出最有設(shè)計(jì)感的一個(gè)

六、總圖布局套路

1. 總圖布局的原則有哪些

2. 總圖構(gòu)圖能夠創(chuàng)造什么價(jià)值

3. 總圖案例評(píng)估

案例：總圖布局正確和錯(cuò)誤帶來的效益差額

演練：指出總圖布局不合理的地方

七、“紙上談兵”把控園林效果

1. 園林設(shè)計(jì)的邏輯

2. 如何在圖上把控未來效果

3. 總圖幾乎與園林成本與無關(guān)

4. 過于復(fù)雜工藝導(dǎo)致無效成本

案例講解：園林效果控制只有四步驟（總圖-空間-文化-選材）

演練：請(qǐng)問在住宅小區(qū)園林設(shè)計(jì)中，處理高差時(shí)應(yīng)該優(yōu)選坡道還是臺(tái)階？

八、預(yù)控精裝效果和成本的方法

1. 精裝平面設(shè)計(jì)       

2. 家具高度把握

3. 精裝吊頂選擇

4. 精裝墻面作用

5. 精裝面材選擇

案例講解：平面、吊頂、家私、用材的設(shè)計(jì)要訣

演練：精裝設(shè)計(jì)中，最容易讓客戶覺得有設(shè)計(jì)感的是什么？

九、產(chǎn)品的驚艷展示套路及案例分析

1、一切從洗腦開始

案例圖解：最有效的方法就是空間不穩(wěn)定法則

2、售樓部功能布局

案例講解：構(gòu)建客戶信任的五個(gè)場(chǎng)所（接洽大廳、VIP、水吧、兒童活動(dòng)、簽約室）場(chǎng)所設(shè)計(jì)

3、產(chǎn)品展示要領(lǐng)

1）住宅的產(chǎn)品模型等展示各不相同

2）商業(yè)的產(chǎn)品模型等展示各不相同

3）寫字樓的產(chǎn)品模型等展示各不相同

案例講解：某公司規(guī)劃展示效果

4、工法展示要領(lǐng)

案例分享：工法有2種，課堂圖示講解

5、衛(wèi)生間也有套路

6、樣板房不僅是戶型展示

案例講解：做幾套樣板房、選擇什么戶型來做樣板房，什么樣的樣板房容易打動(dòng)客戶

7、庭院生活展示

案例：給樣板房打造一個(gè)別墅級(jí)別的體驗(yàn)

8、樣板區(qū)整體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

案例講解：重金打造樣板區(qū)的失敗案例以及樣板區(qū)易范錯(cuò)誤

學(xué)員演練：模擬一個(gè)項(xiàng)目展示區(qū)，學(xué)員現(xiàn)場(chǎng)修改客戶動(dòng)線，獲得客戶青睞。

 

第四部分地庫(kù)設(shè)計(jì)與項(xiàng)目整體成本控制

一、 地庫(kù)降成本法則

1、 產(chǎn)品策劃階段的地下室面積預(yù)估

案例講解：2.0、2.2、4.0、7.0容積率地下室面積預(yù)估

2、 脫開主體施工之優(yōu)劣分析

案例講解：某上市地產(chǎn)公司一體化施工和分體施工帶來的成本差異

3、 塔樓下部空間的應(yīng)用與設(shè)計(jì)

案例講解：應(yīng)用案例分享，塔樓下部空間界定創(chuàng)造的價(jià)值

4、 機(jī)械車位的應(yīng)用條件

案例講解：用工具計(jì)算機(jī)械車位使用的零界點(diǎn)

5、 單層和多層地下室成本分析

案例講解：多層與單層地下室的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)差異

6、 大小柱網(wǎng)優(yōu)劣對(duì)比

案例：大柱網(wǎng)和小柱網(wǎng)的成本差異

7、 車庫(kù)層高的成本敏感度分析

案例講解：現(xiàn)場(chǎng)計(jì)算層高每增加一米的代價(jià)

8、 固定地下室總面積條件下的優(yōu)化設(shè)計(jì)對(duì)策

案例講解：成都、西安等地方性政策約束下的優(yōu)化方案

9、 哪些設(shè)備功能是可以設(shè)置在塔樓下面

案例講解：老師提供表格化的內(nèi)容，作為檢查設(shè)備用房位置選擇對(duì)否的工具。

10、 地下室新技術(shù)分析（loft、夾層、耦合）

案例講解：LOFT技術(shù)的應(yīng)用優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)

11、 地下室結(jié)構(gòu)優(yōu)化創(chuàng)造的價(jià)值

案例講解：地庫(kù)優(yōu)化效果預(yù)判方法應(yīng)用

12、 影響停車效率的相關(guān)指標(biāo)分析

地庫(kù)優(yōu)化案例分享

13、 現(xiàn)場(chǎng)測(cè)評(píng)學(xué)員項(xiàng)目的地下室優(yōu)化空間

學(xué)員演練：用自己現(xiàn)有項(xiàng)目測(cè)算優(yōu)化空間

二、隨影同行的成本控制套路

1. 方案階段成本控制要?jiǎng)?wù)，針對(duì)樓間距、山墻間距、開間選擇方法

2. 單體階段控制方法，針對(duì)低層、多層、高層、寫字樓的成本控制方法

3. 材料選擇原則，針對(duì)高單價(jià)產(chǎn)品和高用量產(chǎn)品的控制方法

4. 園林成本控制方法

5. 精裝成本控制方法

案例講解：遵循控制成本三法則，人人都能成為成本控制高手

演練：學(xué)員列舉一項(xiàng)高單價(jià)或者高數(shù)量材料的控制手段

三、產(chǎn)品力和成本匹配模型

產(chǎn)品系列=產(chǎn)品的多維度成本組合

案例講解：不同產(chǎn)品特點(diǎn)和成本匹配形成的不同企業(yè)優(yōu)勢(shì)

演練：用產(chǎn)品力-成本匹配模型說明自己企業(yè)的核心能力是怎樣構(gòu)成的

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【主辦單位】昆明天學(xué)教育信息咨詢有限公司

【時(shí)間地點(diǎn)】2021年9月25-26日 （南寧）

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備注說明：會(huì)務(wù)組提供酒店代訂服務(wù)，如需住宿請(qǐng)?jiān)趫?bào)名回執(zhí)單中說明，將會(huì)統(tǒng)一安排，費(fèi)用自理。